作者|罗乾波

出品 |波哥看楼市

过去：

拆字一喷，喜提大奔；

房子一扒，帕拉梅拉；

房子一移，兰博基尼。

而，当前的现实是——拆迁暴富基本已无可能，借助拆迁发点财还是可以的。

11月14日，住建部和财政部，联手推出的重磅大招——将城中村改造的城市数量从35个超大特大城市，向全国近300个地级及以上城市全面推进，而让更多更普通的城市一起去分享这波政策大蛋糕。

考虑到许多问题已经在昨天和以前的相关文章中进行一定的分析和介绍，今天咱们重点聊一下城中村改造中拆迁，将会遇到的主要问题和价值实现中的主要情况，以供各位参考。

为了更好地说明这些内容，波哥看楼市，今日暂时把问题分解为三个方面：

1、房票安置模式，对拆迁户到底有什么价值？

2、城改房，如何合理定价，要注意的主要问题有哪些？

3、如何有效实现自己的财富增益？

◢先说一下房票的问题。

因为，最近几个城市都在大力推行房票安置的模式，基本滞后和压制了纯货币安置的方式。

比如，在广州政策中提到：

“问题十一：房票有使用期限吗？到期后房票怎么办？

答：有。房票使用期限自房票核发之日起计算，最长使用期限为18个月，到期后，未使用部分被征收人可向核发房票的区政府申请兑换成货币，具体细则由各区制定。”

这主要是地方政府要快速拉动区域内楼市去库存和带动资金流转的问题，其实也还一点各自的小心思在里面，因为房票最多只能在一个城市内流通、不像现金那样更加灵活而可以到处流动，地方政府要把拆迁补偿资金，在一定周期内封堵在自己的区域内，先满足自己的需要再说。

这点没什么太大毛病，毕竟，对地方政府而言，先把自己的GDP搞起来才是王道，什么资金全国性流转只能暂时靠后。

其中，对拆迁户来说，基本有两种情况——要房的，直接用房票去支付新房费用，多退少补；要现金的，以广州政策为例 ，有两个推出方式，一是有条件的转让，直系亲属内转让和在本项目被征收人间互相转让，而且只能转让一次；二是，18个月后获得现金，要花时间去等，但是能否按时支付，不好说。

选房还是选现金，可以自己去安排，还是比较合理的。

前者，以旧换新，区域和房屋价值有效迁移；后者不差房的哪些人，可以拿到现金走人，但是，对那些一线城市核心地段的房票来讲，或许会出现一个情况，会影响房票变现的有效实现——主要是因为这些区域的房票价值太高，动辄几百甚至上千万等，想快速找到有实力的接盘侠就会有一定难度、再者要达到快速成功转让，必然会面临价值打折的局面，以及分期收款等问题，也有一定的不确定性。

因此，到底选择哪种方式，来变现房票，需要自己和家庭去仔细权衡。

另外，相对而言，广州政策比较开明和通透一些，基本没设置太多的障碍，但是广州这个作业其他城市会不会直接照抄，还真不好说，指定区域或指定某些项目等情况，很有可能会在某些城市中发生，全国这么大，不要说没有。

小结：

房票优先安置，加强资金在城市体内流动，目前将是更多城市的重点选择。众多的拆迁户，只能随波逐流，在各个城市之中沉浮腾转。

◢再讲一下第二个问题：

城中村老房子的合理价值，如何有效确定和执行？

一般而言，这么多年来，对城市、政府和老百姓来说，对城中村所在区域房子的价值的认定，基本在慢慢趋同了，参照城市的整体价格和周边价格水平来估值和达到政民双方的平衡，基本也是业内通行的做法了。

比如，在我们以前的一篇文章中，提到了上海徐汇区的城中村项目拆迁价格的事情，按新闻报道那个项目拆迁单价约15万元每平米，这个消息出来后，有一些人觉得这个价格有点吓人。

但是，在上海，徐汇区是绝对的市中心，那是高大上的魔都，这个价格非常符合上海区域的情况，很多人觉得太高，是拿自己所在城市和生活经验来参照的，有坐井观天之嫌。顶级的一线城市，跟二三四五线城市没法比，并且还是城市中心，其价值碾压其他区域，这太正常不过了。

上面，再次简单回顾一下上海案例的情况，是想说明，城中村老房子的价格，主要受“城市和区域”两个主要变量的影响，其中，城市，是全国性价格分级分层的大指标；区域，即项目所在城市的具体位置及其周边价格等，是城中村老房子有效估值的具体修正和赋值变量，其他的诸如交通、商业、教育等配套，都将反映在统一区域的价格中来，因此，简单综合来看，城中村房子的价格，可以用一个简单的公式来进行归纳：

某城市城中村住宅型房屋的价格=城市性基价x（1+同区域均价溢价系数）

当然，在具体的实操中，没这么复杂，基本都将是参照你所在城市的你项目所在的区域的价格水平，而直接会给出一个答案。

其中，要注意一点，只能参照目前周边的住宅价格，不要去拿商业项目来说事。

对大家来讲，其实也很简单，把自己项目周边三到五公里范围内的已有和在建项目的现在整体均价摸一遍，基本可以做到心中有数了。

这里强调一下，是整体均价，你如果拿区域比较少的最高价来跟政府谈，也没人会理你。

事实上，某些地方政府忽悠的空间已经越来越小了，大家都不是傻白甜了，而且，本次住建部和财政部在政策中，也已经把这条路堵死了，算不过账来和没有完备的征收方案的城中村改造项目，根本通不过国家的严格审核。

因为，对征拆而言，以什么样的价格及其是否合理等，将是征收方案要重点考虑的首要问题，不然就会鸡飞狗跳，项目的征收事宜肯定做不下去，最后影响的是地方政府对项目的推荐效率和具体资金的落位速度等，也直接关乎自己城市的年度GDP指标的变化。

在当下，应该不会这么没觉悟了，对拆迁户是一个利好因子。

各个城市都在争抢城中村改造的大蛋糕，一般不会再给自己制造麻烦，在银子、政绩和民心三大方面得不偿失，不会那么傻不拉几吧。

◢接下来，对上述第三个问题，再稍微分析一下。

城改拆迁户，如何有效实现自己的财富增益？

在此类的拆迁下的情况，对于广大的拆迁户朋友来说，在具体的财富增益上面，大致可以分为三种主要情况：

其一，安置后，imtoken钱包以自住为主的情况，其价值只能随着未来趋势的变化而变化了，没什么好谈了，此略。

其二，不缺房，不得已暂时拿下房子，考虑在往后出租或转让的朋友，主要还是在置换后新房所在区域或未来市场变化带来的价值的变化，而让拿在手里的新房的价值产生相应的变化，在长期持有或有效变现方面，都将叠加趋势的干扰。

其中，不管怎么变，地段的核心动力，永远是第一位的因素，开发商品牌、户型和小区环境等，也将对未来的价值造成较大的影响。

但，这是一个当下和未来的两重难题——你要抢到这样的高附加值地方房子，其价格自然会高，政府在安置时也会有效搭配，而且这样的房子肯定会比较少，因为他们不愁卖，不太可能纳入各城市的“房源超市”，更多的将是去化比较困难的房子，即使像广州政策那样说，在实际中，开发商也会把你屏蔽或区隔在一定范围内，基本不会把好的房源放出来，除非你愿意接受更高的价格，不然，想通过房票来锁定优质房源，必将出现现实很骨感的难堪。

会因此，能否抢到那少量的好房子，这要看运气了。

否则，就只能退而求其次和等待市场的变化了，以后再相机而动。

安置期间，把房票有效转让，上面已经说了，在此就不再重复了。

其中，还有一种情况——可能一些朋友会说，我的房子补偿款200万，可以拿100万出来去置换一套新房，那么剩余的100万现金能否如期给到我？

据波哥看楼市观察，目前在各个主要城市的政策中，这扇门基本是关闭的，很难做得到，地方政策有意或无意“忽略”了，什么意思，大家可以自己去想，在此就不去展开了。

我们初步判断，先持有，再看时机转让变现，对很多城市而言，将会是一个比较普遍的趋势了。

与城市和时代一起增值等，将成为很多城中村改造浪潮下房子的共同命运。

另外，此类城中村改造项目置换后的新房，其中，还有一个与其他纯市场化的新房不太一样的地方，就是基本不按揭贷款或仅有少量的贷款，这样的情况会比较多，毕竟，现在大家都非常紧张，即使需要房子，也不会把自己搞得那么难，因此可以判断，比如，普遍通过自有补偿款7成左右的杠杆来撬动新房，其贷款额度和月供等压力，就会大大减少，如果位置、面积和房型比较好，在当地市场博一个比较好的租金等，也不是不可能，如此，以租金去覆盖少量的贷款及其月供等，持有房屋，其实也是一个放大自己财富的过程。

其三，假设你通过上述的转让，拿到了足够合理的现金，你如何去增值自己的财富呢？

这个比较简单，在资产方面，主要有两个升级的路径：

一个是，在城市内，可以考虑区域升级或者产品升级，比如，你可以考虑在同一区域内更换更好更大的房子；或者是从次一级区域向你所在城市的中心位置等迁移，这是一个价值结构上的换代模式，对你的财富是一个有效的加持力量，毕竟对一般的城市而言，价值高地终究是有限的，不可能到处都是商业繁荣和车水马龙的地段。

第二个是，在城市外，可以考虑从低能级城市向中高能级城市迁移，比如从地州市向省会城市变化、从二三线城市向主流的一线城市或个别有可见的足够爆发力的城市律动等，在保值增值和较大幅度增长等方面，也是一个不错的选择。

在这里，波哥有必要提醒一下，很多业内朋友都在讲往高能级城市迁移，这点肯定没有问题，是符合大趋势的，但是很多城市正在高速发展，其爆发力不一定比那些一线城市差。

据波哥看楼市观察，因为主流的一线城市，其价值基本已经见顶，再出现大幅度的跳跃，基本不太可能了，在增长空间上，其边际效应在下降，而且，政府也会进行一定层面的控制，其想象空间将整体有限，这也会是一个长期的趋势了。

故而，对手握现金的众多拆迁户来讲，其中的主要差异，还是看你将会怎样去取舍——是求稳还是期望去获得更高的回报？

这是两个不同的方向，取舍不同，其结果自然也会不同。

综上，据波哥看楼市观察，按住建部新政策，在全国性300个城市的城中村改造的新一轮大浪潮中，相关拆迁户的合理价值及其实现，是能够得到合理有效的保障的，这在政策中已经说得非常清楚了，大家无需去纠结了，因为上述政策，已经明确，维护和强化民生保障，是该政策的重要红线。

今天，主要就本轮城中村改造中的拆迁户和老业主等，在当前安置过程中可能会出现的一些主要情况，本文着重在价值、价格和财富三大方面，做了一些独家分析，以供各位老铁们参考。

也基本讲清楚了，面对这一轮全国性城中村改造的大浪潮，拆迁户或业主等，在新的安置政策中，对其中的主要问题如何合理认识、以及如何在财富角度进行有效增长等问题，我们进行了一定深度的分析，希望对大家有所帮助。

其中，很多细节，是波哥看楼市的独家观点，在其他地方看不到的，与君分享和友善交流。

最后说一句：

改造和拆迁，如影相随，相辅相成；

房子和资产，血脉相通，价值共振；

城市和房产，一衣带水，相得益彰。

能否发财、如何发财，受时代趋势、空间位置和能级结构、具体所在等众多客观的影响，叠加主观判断等，最后会反映到每一个城中村改造项目业主个体财富的变化中来。

因此，会出现千差万别的情况，而，远近高低各不同。

财的大小、厚薄、长短等产生极大的分野，如此罢了。

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